Расчет площади здания
по стандарту BOMA
в Санкт-Петербурге

Международная Ассоциация собственников и управляющих зданий (Owners and Managers Association - ВОМА lnternational) включает 91 филиал на территории США и 18 международных филиалов. Образованная в 1907 году, Ассоциация BOMA представляет собственников и управляющих всех видов коммерческой недвижимости, включая около 10,5 млрд. кв. футов офисной недвижимости в США, в которой работает около 1,7 млн. сотрудников с оборотом около 234 млрд. долл. США в год.

ВОМА Интернешнл является основным источником информации об управлении и эксплуатации зданий, девелопменте, аренде, эксплуатационных расходах на строительство, структуре потребления энергии, местных и национальных правилах строительства, законодательстве, статистике занятости, технологических разработках и других тенденциях в отрасли.

Членами ВОМА International являются владельцы зданий, управляющие, девелоперы, специалисты по лизингу, руководители предприятий, управляющие активами и поставщики продуктов и услуг, необходимых для работы коммерческой недвижимости.

Стандарт обмера офисных зданий BOMA Z65.1-2017 предполагает два различных методов измерения:

• метод А - метод множественного коэффициента нагрузки;
• метод B – метод единого коэффициента загрузки.

Согласно стандарта, все этажи здания необходимо измерить с помощью обоих методов.

Метод А применялся в стандартах ВОМА 1996 и ВОМА 2010. Он предполагает расчет нескольких коэффициентов нагрузки для различных типов общего пространства (например, зона обслуживания здания, зона обслуживания этажа и т. д.). Эти коэффициенты нагрузки применяются к арендуемой площади последовательно и пропорционально.

Метод B впервые был введен в стандарт BOMA 2010. Метод B объединяет все типы общего пространства вместе, чтобы рассчитать единый коэффициент нагрузки для всего здания, который применяется ко всем зонам аренды равномерно.

Чтобы рассчитать его, устанавливаются Основные проходы здания (Base Building Circulation - BBC) – минимально необходимый проход для перемещения из арендуемых помещений к основным местам общего пользования вне зависимости от существующих проходов (коридоров). Такой способ распределения общего пространства, означает, что факторы нагрузки и арендуемая площадь с меньшей вероятностью изменяются с течением времени, даже когда меняется планировка помещений.

Оба метода А и В имеют свои преимущества при управлении зданием оценке арендного потенциала. Однако ни один метод не делают площадь здание больше или меньше. Они просто распределяют одну и ту же площадь по-разному.

Конечным результатом применения стандарта BOMA является электронная таблица, называемая Общая ведомость площадей.

Заполнив исходными данными один раз, электронная таблица распределяет общее пространство между арендаторами и рассчитывает Арендуемую площадь. Метод А и метод В являются независимыми методологиями с их собственным разделами в Общей ведомости площадей.

Рекомендуется, чтобы исходные данные были рассчитаны соответствующим программным обеспечением (CAD, BIM-системы). Исходные данные определяются для каждого пространства в здании, согласно Классификатора площадей в рамках Границы измеряемой площади этажа (Boundary area).

Из-за большого разнообразия архитектурных проектов, конфигураций пространства и бизнес-требований к современным офисным зданиям, стандарт BOMA 2017 учитывает массу факторов, чтобы охватить как можно больше реальных условий строительства зданий.