Вспомогательное здание:
регистрация и постановка на кадастровый учет

Четкого определения объекта вспомогательного использования на законодательном уровне не установлено, но исходя из судебной практики и практики иных законодательных органов, существуют общие критерии отнесения объекта недвижимости к вспомогательному:

1. Расположение вспомогательного объекта на одной земельном участке с основным строением;
2. Наличие непосредственной связи с главным строением - выполнение вспомогательной функции;
3. Невозможность использования вспомогательного объекта недвижимости без основного.

В зависимости от вида разрешенного земельного участка и функции основного строения, к вспомогательным объектам могут относиться бани, теплицы, гаражи, павильоны, склады, котельные и иные здания или сооружения. Такие объекты не должны иметь одинаковое назначение и наименование с основным строением и выполнять одну функцию. Необходимо подчеркнуть, что регистрация прав проводится только в отношении недвижимых объектов. Вместе с тем, практика показывает, что объекты, относящиеся к категории опасных производственных, а также линейные объекты не признаются вспомогательными.

С 1 сентября 2023 года вступают в силу Постановление Правительства Российской Федерации , согласно которому, утверждены критерии отнесения строений и сооружений к строениям и сооружениям вспомогательного использования.

Постановление №703 от 4 мая 2023 г. действует с 1 сентября 2023 г. до 1 сентября 2028 г.

Строения и сооружения являются вспомогательными при их соответствии хотя бы одному из критериев:


Критерий 1: строение или сооружение строится на одном земельном участке с основным зданием, строением или сооружением (далее - основной объект), строительство строения или сооружения предусмотрено проектной документацией, подготовленной применительно к основному объекту, и предназначено для обслуживания основного объекта;

Критерий 2: строение или сооружение строится в целях обеспечения эксплуатации основного объекта, имеет обслуживающее назначение по отношению к основному объекту, не является особо опасным, технически сложным и уникальным объектом, его общая площадь составляет не более 1500 кв. метров, не требует установления санитарно-защитных зон и размещается на земельном участке, на котором расположен основной объект, либо на земельных участках, смежных с земельным участком, на котором расположен основной объект, либо на земельном участке, не имеющем общих границ с земельным участком, на котором расположен основной объект, при условии, что строение и сооружение вспомогательного использования технологически связано с основным объектом;

Критерий 3: строение или сооружение располагается на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства, либо для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), либо для блокированной жилой застройки, либо для ведения гражданами садоводства для собственных нужд, в том числе является сараем, баней, теплицей, навесом, погребом, колодцем или другой хозяйственной постройкой (в том числе временной), сооружением, предназначенными для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, соответствующих виду разрешенного использования земельного участка, на котором постройка, сооружение созданы (создаются), при этом количество надземных этажей строения или сооружения не превышает 3 этажей и его высота не превышает 20 метров.

Параметры строительства таких объектов определяется с учетом действующих градостроительных регламентов. Так, предельные параметры вспомогательного объекта (площадь, высотность, количество этажей) могут быть установлены Правилами землепользования и застройки. Например, правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга ограничивают площадь вспомогательных видов использования до 30% от основного строения. Однако, каждый объект нужно рассматривать индивидуально.

В практике ведения кадастровой деятельности установлены случаи, когда объект вспомогательного использования был по площади больше основного объекта (например, главным строением выступало производственное здание, а вспомогательным – склад).

Другой пример вспомогательного здания - здание Энергоцентра, расположенное на одном земельном участке с основным зданием.

Важной особенностью постановки на учет вспомогательных объектов является отсутствие необходимости получения разрешения на строительство и последующего разрешения на ввод в эксплуатацию. Постановка на ГКУ происходит в упрощенном порядке. На основании правоустанавливающих документов на земельный участок и декларации об объекте недвижимости подготавливается технический план. В заключении технического плана объясняется по отношению к какому объекту данное здание выполняет вспомогательную функцию, какую именно функцию выполняет и на основании какого документа сделан такой вывод (например, проектной документации).

Постановка на ГКУ вспомогательных объектов происходит по стандартной процедуре. Правообладатель земельного участка, на котором возведен вспомогательный объект недвижимости, или другое заинтересованное лицо обращается к кадастровому инженеру и заключает договор на подготовку технического плана.

После чего кадастровый инженер проводит предварительный анализ имеющейся документации и производит сбор недостающих сведений. На следующем этапе работ кадастровый инженер выезжает на обследование здания: проводит обмерные работы, выполняет геодезическую съемку. Если основанием для подготовки технического плана является декларация, то на правообладателя объекта недвижимости или его представителя возлагается обязанность на составление и заверение подписью данного документа. Во избежание ошибок кадастровый инженер может подготовить декларацию самостоятельно или проконсультировать заказчика в случае возникновения трудностей при заполнении.

Итогом выполнения работ кадастрового инженера является технический план в электронной форме в виде XML-документа, подписанный усиленной квалифицированной электронно-цифровой подписью и содержащий все необходимые для кадастрового учета сведения об объекте.

Технический план на электронном носителе (диске), оплаченная государственная пошлина за регистрацию права на объект недвижимости подаются в многофункциональный центр того субъекта РФ, в котором он расположен. Заявление о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости заполняется специалистом МФЦ.

Результаты судебной практики и практика выполнения кадастровых работ в отношении объектов вспомогательного использования (со ссылками на разъясняющие документы) изложены в Письме Министерства экономического развития РФ No50-70010-1018 от 07.02.2019/19. Результаты обращений кадастровых инженеров и других заинтересованных лиц в отношении конкретных объектов недвижимости можно найти на сайте Министерства экономического развития Российской Федерации.