Кадастровый учет изменений объекта недвижимости

На практике и в законодательстве выделяют следующие случаи, при которых необходимо проведение кадастрового учета изменений ОКСа:

• Перепланировка объекта — изменение внутренних перегородок, обновление планировки всего здания или его отдельных помещений и другие подобные случаи, не связанные с затрагиванием или изменением конструктивных элементов здания. При этом технические характеристики — площадь, этажность и т.д. остаются неизменными.
• Реконструкция — обратные ситуации, когда изменению подлежат именно технические характеристики объекта недвижимости. К таким случаям можно отнести пристройку помещений, изменение этажности, надстройку или пробитие капитальных стен и перекрытий.
• Исправление реестровых ошибок проводят при обнаружении несоответствия фактических характеристик объекта недвижимости сведениям, указанным в ЕГРН. В этом случае кадастровый инженер готовит техплан по кадастровому учету изменений в связи с устранением реестровой ошибки.
• Учет части здания или части помещения необходим в случае, когда на определенную часть единого объекта накладывается обременение. Примером может служить сдача в аренду части площади или регистрация сервитута, наложение охранных зон.

При осуществлении кадастрового учета изменений объекта недвижимости предполагается, что первоначальные данные об объекте уже внесены в ЕГРН:

• указаны необходимые технические характеристики;
• объекту присвоен кадастровый номер;
• в ЕГРН есть информация о правоустанавливающих документах.

В связи с проведением «дачной амнистии» в стране действуют особые правила оформления реконструкции садовых и жилых домиков, расположенных на садоводческой земле. Для учета изменений достаточно представить в орган регистрации технический план и правоустанавливающий документ на объект даже в том случае, если право на землю не зарегистрировано. Такие разъяснения были даны в Письме Минэкономразвития от 20.09.2019.

Согласно положениям статьи 15 Федерального закона № 218-ФЗ, если у здания, сооружения или иного объекта недвижимости меняются технические характеристики, обращаться в Росреестр с целью учета изменений имеет право только собственник.

Разумеется, от лица собственника может выступать и иное лицо при наличии нотариально подтвержденной доверенности, дающей право обращаться с соответствующим заявлением.

В случае, когда образуется часть объекта недвижимости с целью дальнейшего обременения, за кадастровым учетом изменений могут обратиться следующие лица:

• собственник или его представитель;
• лицо, в пользу которого устанавливается обременение.

Внесение изменений в кадастровый учет объекта недвижимости проводится на основании представленного в Росреестр техплана, который подготавливает кадастровый инженер, и правоудостоверяющих документов.

При этом проводить кадастровые работы имеют право только специалисты, входящие в СРО. Такое правило подтверждает, что кадастровый инженер имеет соответствующие образование и опыт работы, о чем сказано в Письме Минэкономразвития от 27.05.2019.

Оформление техплана проводится следующим образом.

1. С кадастровым инженером заключается договор подряда, что является основанием для проведения кадастровых работ в соответствии со статьей 35 Федерального закона № 221-ФЗ.
2. Специалист проводит выездные мероприятия, в рамках которых определяет перечень изменений, необходимых для учета в ЕГРН.
3. После оформления техплана, он предоставляется заказчику в электронном формате и/или на бумажном носителе.

Государственный кадастровый учет изменений объекта недвижимости не облагается госпошлиной. Оплачивается только работа по оформлению и подготовке необходимого пакета документов.