Технический план объекта капитального строительства

Техплан ОКСа теперь оформляют вместо техпаспорта, который действовал до 2013 года. Документ нужен владельцам ОКСов для учета или изменения в кадастре отдельной информации об объекте в ЕГРН.

К ОКСам относятся:

• здания и строения, кроме некапитальных;
• сооружения, кроме относящихся к земельным участкам (дорожные покрытия);
• недостроенные объекты (ОНС);
• отдельные части зданий, помещения.

Для каждой вышеуказанной категории ОКСов подготовка техплана обязательна при совершении регистрационных действий.

Технический план объекта недвижимости составляется при необходимости проведения учета и включает в себя следующие данные:

• информацию о вновь возведенном объекте капитального строительства при постановке его на кадастровый учет;
• информацию о частях здания, необходимую для проведения учета;
• обновленные сведения о недвижимости, которая уже стоит на кадастровом учете и ей присвоен номер, с целью внесения изменений в запись ЕГРН при реконструкции или перепланировке;
• сведения о реестровой ошибке для ее дальнейшего исправления в ЕГРН.

Документ включает в себя две структурные части:

• графическую, где схематично отображается расположение здания с определением координат характерных точек или помещений путем отображения их геометрической схемы;
• текстовую, где содержится техническое описание и необходимые кадастровые сведения для внесения их в ЕГРН.

Техплан ОКСа изготавливает кадастровый инженер с учетом заключаемого с ним гражданско-правового договора. Результат оформляется в следующем виде:

• Электронный файл в формате .xml, .pdf или .doc. Стандартная форма технического плана, так как именно в таком виде в соответствии с частью 12 статьи 24 Федерального закона № 218-ФЗ технический план сдают в Росреестр. При этом файл заверяется электронной подписью кадастрового инженера;

• На бумажном носителе по согласованию. Необязательная форма, поэтому кадастровый инженер составляет ее исключительно по желанию заказчика работ. При это обязательно заверяет подлинность документа подписью и печатью.

Технический план оформляет кадастровый инженер, который обязательно должен быть членом СРО.

Заказать технический план можно следующим способом:

• Обратиться к кадастровому инженеру для проведения работ;
• Заключить с ним договор подряда, в котором уточнить перечень необходимых работ и порядок оформления результата. Обычно у специалиста уже есть образец договора, при необходимости он сам внесет в него изменения перед подписанием;
• Кадастровый инженер приезжает на объект, где проводит замеры, определяет расположение характерных координат здания или отображает схему помещения.
• По результатам выездных мероприятий оформляет текстовую и графическую часть технического плана;
• Оформляет документ с учетом положений закона, передает результаты заказчику.

Для составления технического плана кадастровому инженеру нужно получить от собственника документы, перечень которых зависит от цели составления техплана.

Для учета или внесения изменений в технический план здания:

• паспорт или доверенность;
• правоподтверждающие документы на здание и земельный участок или помещение;
• кадастровый паспорт или выписку на землю;
• документ, подтверждающий законность реконструкции или перепланировки.

Для учета нового объекта недвижимости:

• паспорт или доверенность;
• правоудостоверяющие документы на помещение или здание, сооружение и землю под ними;
• документ об отсутствии сведений в ЕГРН на объект;
• документация, подтверждающая законность возведения объекта.

В ряде случаев при постановке отдельных объектов капитального строительства кадастровый инженер может потребовать представить дополнительные документы.

Порядок оформления технического плана для отдельных объектов может отличаться. Это связано с особенностями правового регулирования сферы, в которой используют соответствующий объект.

Линейный объект на практике — всегда сооружение. Фактически технический план линейного объекта подготавливают в два этапа:

• для передачи в ОМС для получения разрешения на ввод в эксплуатацию;
• для добавления полученного разрешения в качестве документа-основания.

Формально во-второй раз технический план можно не исправлять. Но при постановке на кадастровый учет могут возникнуть проблемы с рядом технических нюансов, которые приведут к отказу.

При оформлении технического плана автомобильной дороги сложность заключается в ее протяженности и прохождении одновременно через несколько участков. Поэтому кадастровый инженер учитывают следующие нюансы, изложенные в рекомендациях Минэкономразвития:

• весь объект зонируется, исключается пересечение кадастровых округов;
• для каждой зоны подготавливают раздел с описанием местоположения и характеристик;
• описываются также характеристики всей дороги и в заключении указывается количество зон.

Технический план объекта незавершенного строительства изготавливают индивидуально на каждый вновь созданный объект недвижимости. Это связано с тем, что все объекты проходят кадастровый учет отдельно, им присваивается индивидуальный кадастровый номер, поэтому и пакет документов для каждого нужен отдельный.