статья

Обмеры помещений при заключении договора аренды

Во избежание несоответствий площади, указываемой в Договоре от фактически арендуемой площади, на этапе заключения Договора рекомендуется проводить обмеры помещения.

В каких случая целесообразно проводить обмеры арендуемого помещения

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий 11 месяцев, заключается с собственником помещения и регистрируется в Росреестре. Государственная регистрация Договора дает дополнительные гарантии обеим сторонам сделки. Договор аренды обязует одну сторону (арендодателя) предоставить второй стороне (арендатору) за плату нежилое помещение во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендная плата определяется по согласованию сторон и напрямую зависит от арендуемой площади.

Обмерные работы целесообразно проводить если:
  • архивные поэтажные планы устарели;
  • в помещении были проведены перепланировки;
  • помещение имеет сложную конфигурацию;
  • необходимо обозначить арендуемую часть в натуре;
  • имеются сомнения в фактически сдаваемой площади.

Кроме того, при заключении договора аренды на проведение лицензируемой деятельности, актуальный поэтажный план подтверждает соответствие помещения лицензионным требованиям. Например, для получения санитарно-эпидемиологического заключения необходима возможность пользования туалетом на этаже; для организации медицинской деятельности необходимо иметь установленный нормативно-правовыми актами перечень помещений, имеющий установленную минимальную площадь.
Арендная плата определяется по согласованию сторон и напрямую зависит от арендуемой площади.

Кто имеет право проводить обмеры арендуемых помещений

Для получения актуальных поэтажных планов заинтересованная сторона может обратиться к кадастровому инженеру. Кадастровый инженер проводит обмеры (инвентаризацию) помещений по той же процедуре, что и при постановке на кадастровый учет /сооружений/помещений или внесении в них изменений. Кадастровый инженер использует лазерный дальномер с высокой точностью измерения. Площади измеренных помещений вычисляются с помощью специального программного обеспечения (PlanTracer/ПланКАД).


Необходимые документы для проведения обмеров

Для начала проведения обмерных работ кадастровому инженеру необходимо предоставить имеющиеся поэтажные планы. Для быстрого и качественного выполнения работ кадастровому инженеру необходимо обеспечить беспрепятственный доступ по всему объекту. По соглашению с заказчиком работ, обмеры могут быть проведены, как только арендуемой части помещения, так объекта права целиком.

Результат проведения обмеров

По результатам проведения обмерных работ кадастровый инженер подготавливает:
  • Поэтажные планы
  • Ведомость помещений и их площадей.

Поэтажный план с указанием площади, номера помещения и других индивидуальных признаков подписывается обеими сторонами и входит в состав Приложения к Договору аренды. Наличие графически определенной границы арендуемого помещения позволит избежать возможных судебных тяжб или признания договора аренды незаключенным.

Если в арендуемых помещениях проведена перепланировка

Если при проведении работ была выявлена перепланировка, выполненная в соответствие с имеющейся разрешительной документацией, возможно проведение учета изменений объекта с последующей регистрацией Договора аренды. Однако как правило, после окончания срока аренды, Арендатор обязуется привести помещение в исходное состояние.

Если в состав Договора аренды приложить поэтажный план, выполненный после неузаконенной перепланировки, то Государственный регистратор выявит расхождения в планировках и приостановит государственную регистрацию договора аренды. Поэтому, без узаконивания перепланировки, использование полученных при обмерах планов при регистрации Договора невозможно. Для описания предмета аренды в Договоре необходимо использовать только поэтажные планы, имеющиеся в архиве Росреестра. Для получения архивных поэтажных планов необходимо заказать выписку из ЕГРН (если объектом право является помещение) или заказать планы в органах БТИ.
Для описания предмета аренды в Договоре, необходимо использовать только поэтажные планы, имеющиеся в архиве Росреестра.

Кто может заказать переобмер помещения при заключении Договора аренды

Если собственник объекта не заинтересован в актуализации данных, выполненные обмерные работы могут служить основанием для расчета арендной платы по соглашению сторон, поскольку содержат сведения о реальной площади арендуемого объекта.

Арендатор помещения вправе заказать проведение обмерных работ для перепроверки корректности расчета арендной платы. В таком случае, выполнение обмерных работ возможно как до, так и после заключения Договора. При выявлении несоответствия заявленной в Договоре площади с реальной арендуемой площадью стороны могут внести изменения в Договор и произвести перерасчет размера арендной платы.

Для государственной регистрации Договора аренды на часть помещения (часть здания) кадастровым инженером подготавливается Технический план, в состав которого входит подписанный обеими сторонами Договор аренды. За регистрацию Договора предусмотрена государственная пошлина.
Статью подготовил
Кадастровый инженер Александр Ершов
Эта статья была полезна?
Обмер арендуемых помещений
напрямую от кадастрового инженера
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ