статья

Обмеры помещений при заключении договора аренды

Во избежание несоответствий площади, указываемой в Договоре от фактически арендуемой площади, на этапе заключения Договора рекомендуется проводить обмеры помещения.

В каких случая целесообразно проводить обмеры арендуемого помещения

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий 11 месяцев, заключается с собственником помещения и регистрируется в Росреестре. Государственная регистрация Договора дает дополнительные гарантии обеим сторонам сделки. Договор аренды обязует одну сторону (арендодателя) предоставить второй стороне (арендатору) за плату нежилое помещение во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендная плата определяется по согласованию сторон и напрямую зависит от арендуемой площади.

Обмерные работы целесообразно проводить если:
  • архивные поэтажные планы устарели;
  • в помещении были проведены перепланировки;
  • помещение имеет сложную конфигурацию;
  • необходимо обозначить арендуемую часть в натуре;
  • имеются сомнения в фактически сдаваемой площади.

Кроме того, при заключении договора аренды на проведение лицензируемой деятельности, актуальный поэтажный план подтверждает соответствие помещения лицензионным требованиям. Например, для получения санитарно-эпидемиологического заключения необходима возможность пользования туалетом на этаже; для организации медицинской деятельности необходимо иметь установленный нормативно-правовыми актами перечень помещений, имеющий установленную минимальную площадь.
Арендная плата определяется по согласованию сторон и напрямую зависит от арендуемой площади.

Кто имеет право проводить обмеры арендуемых помещений

Для получения актуальных поэтажных планов заинтересованная сторона может обратиться к кадастровому инженеру. Кадастровый инженер проводит обмеры (инвентаризацию) помещений по той же процедуре, что и при постановке на кадастровый учет /сооружений/помещений или внесении в них изменений. Кадастровый инженер использует лазерный дальномер с высокой точностью измерения. Площади измеренных помещений вычисляются с помощью специального программного обеспечения (PlanTracer/ПланКАД).


Александр Ершов

Кадастровый инженер с лицензией для составления технического плана, межевого плане или акта обследования в Санкт-Петербурге

Мои преимущества:
- отсутствие посредников - прямой договор
- личная ответственность за результат - личная печать и подпись
- гибкие условия сотрудничества
Аттестованный кадастровый инженер
в Санкт-Петербурге

Александр Ершов

Кадастровый инженер для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей с лицензией для проведения технической инвентаризации в Санкт-Петербурге
Аттестованный кадастровый инженер
в Санкт-Петербурге
Мои специализация:
- нежилые здания
- нежилые помещения
- земельные участки
В 2019 году, по моим документам,
принято 306 положительных решений и 1 отказ.

Источник: Государственный реестр кадастровых инженеров

Необходимые документы для проведения обмеров

Для начала проведения обмерных работ кадастровому инженеру необходимо предоставить имеющиеся поэтажные планы. Для быстрого и качественного выполнения работ кадастровому инженеру необходимо обеспечить беспрепятственный доступ по всему объекту. По соглашению с заказчиком работ, обмеры могут быть проведены, как только арендуемой части помещения, так объекта права целиком.

Результат проведения обмеров

По результатам проведения обмерных работ кадастровый инженер подготавливает:
  • Поэтажные планы
  • Ведомость помещений и их площадей.

Поэтажный план с указанием площади, номера помещения и других индивидуальных признаков подписывается обеими сторонами и входит в состав Приложения к Договору аренды. Наличие графически определенной границы арендуемого помещения позволит избежать возможных судебных тяжб или признания договора аренды незаключенным.

Если в арендуемых помещениях проведена перепланировка

Если при проведении работ была выявлена перепланировка, выполненная в соответствие с имеющейся разрешительной документацией, возможно проведение учета изменений объекта с последующей регистрацией Договора аренды. Однако как правило, после окончания срока аренды, Арендатор обязуется привести помещение в исходное состояние.

Если в состав Договора аренды приложить поэтажный план, выполненный после неузаконенной перепланировки, то Государственный регистратор выявит расхождения в планировках и приостановит государственную регистрацию договора аренды. Поэтому, без узаконивания перепланировки, использование полученных при обмерах планов при регистрации Договора невозможно. Для описания предмета аренды в Договоре необходимо использовать только поэтажные планы, имеющиеся в архиве Росреестра. Для получения архивных поэтажных планов необходимо заказать выписку из ЕГРН (если объектом право является помещение) или заказать планы в органах БТИ.
Для описания предмета аренды в Договоре, необходимо использовать только поэтажные планы, имеющиеся в архиве Росреестра.

Кто может заказать переобмер помещения при заключении Договора аренды

Если собственник объекта не заинтересован в актуализации данных, выполненные обмерные работы могут служить основанием для расчета арендной платы по соглашению сторон, поскольку содержат сведения о реальной площади арендуемого объекта.

Арендатор помещения вправе заказать проведение обмерных работ для перепроверки корректности расчета арендной платы. В таком случае, выполнение обмерных работ возможно как до, так и после заключения Договора. При выявлении несоответствия заявленной в Договоре площади с реальной арендуемой площадью стороны могут внести изменения в Договор и произвести перерасчет размера арендной платы.

Для государственной регистрации Договора аренды на часть помещения (часть здания) кадастровым инженером подготавливается Технический план, в состав которого входит подписанный обеими сторонами Договор аренды. За регистрацию Договора предусмотрена государственная пошлина.

Выполненные объекты

Объекты недвижимости, в отношении которых, мной выполнялись кадастровые работы
Обмер арендуемых помещений
напрямую от кадастрового инженера
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ