Обмеры помещений при заключении договора аренды

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий 11 месяцев, заключается с собственником помещения и регистрируется в Росреестре. Государственная регистрация Договора дает дополнительные гарантии обеим сторонам сделки. Договор аренды обязует одну сторону (арендодателя) предоставить второй стороне (арендатору) за плату нежилое помещение во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендная плата определяется по согласованию сторон и напрямую зависит от арендуемой площади.

Обмерные работы целесообразно проводить если:

• архивные поэтажные планы устарели;
• в помещении были проведены перепланировки;
• помещение имеет сложную конфигурацию;
• необходимо обозначить арендуемую часть в натуре;
• имеются сомнения в фактически сдаваемой площади.

Кроме того, при заключении договора аренды на проведение лицензируемой деятельности, актуальный поэтажный план подтверждает соответствие помещения лицензионным требованиям. Например, для получения санитарно-эпидемиологического заключения необходима возможность пользования туалетом на этаже; для организации медицинской деятельности необходимо иметь установленный нормативно-правовыми актами перечень помещений, имеющий установленную минимальную площадь.

Для получения актуальных поэтажных планов заинтересованная сторона может обратиться к кадастровому инженеру. Кадастровый инженер проводит обмеры (инвентаризацию) помещений по той же процедуре, что и при постановке на кадастровый учет /сооружений/помещений или внесении в них изменений. Кадастровый инженер использует лазерный дальномер с высокой точностью измерения. Площади измеренных помещений вычисляются с помощью специального программного обеспечения (PlanTracer/ПланКАД).

Для начала проведения обмерных работ кадастровому инженеру необходимо предоставить имеющиеся поэтажные планы. Для быстрого и качественного выполнения работ кадастровому инженеру необходимо обеспечить беспрепятственный доступ по всему объекту. По соглашению с заказчиком работ, обмеры могут быть проведены, как только арендуемой части помещения, так объекта права целиком.

По результатам проведения обмерных работ кадастровый инженер подготавливает:

• Поэтажные планы
• Ведомость помещений и их площадей.

Поэтажный план с указанием площади, номера помещения и других индивидуальных признаков подписывается обеими сторонами и входит в состав Приложения к Договору аренды. Наличие графически определенной границы арендуемого помещения позволит избежать возможных судебных тяжб или признания договора аренды незаключенным.

Если при проведении работ была выявлена перепланировка, выполненная в соответствие с имеющейся разрешительной документацией, возможно проведение учета изменений объекта с последующей регистрацией Договора аренды. Однако как правило, после окончания срока аренды, Арендатор обязуется привести помещение в исходное состояние.

Если в состав Договора аренды приложить поэтажный план, выполненный после неузаконенной перепланировки, то Государственный регистратор выявит расхождения в планировках и приостановит государственную регистрацию договора аренды. Поэтому, без узаконивания перепланировки, использование полученных при обмерах планов при регистрации Договора невозможно. Для описания предмета аренды в Договоре необходимо использовать только поэтажные планы, имеющиеся в архиве Росреестра. Для получения архивных поэтажных планов необходимо заказать выписку из ЕГРН (если объектом право является помещение) или заказать планы в органах БТИ.

Если собственник объекта не заинтересован в актуализации данных, выполненные обмерные работы могут служить основанием для расчета арендной платы по соглашению сторон, поскольку содержат сведения о реальной площади арендуемого объекта.

Арендатор помещения вправе заказать проведение обмерных работ для перепроверки корректности расчета арендной платы. В таком случае, выполнение обмерных работ возможно как до, так и после заключения Договора. При выявлении несоответствия заявленной в Договоре площади с реальной арендуемой площадью стороны могут внести изменения в Договор и произвести перерасчет размера арендной платы.

Для государственной регистрации Договора аренды на часть помещения (часть здания) кадастровым инженером подготавливается Технический план, в состав которого входит подписанный обеими сторонами Договор аренды. За регистрацию Договора предусмотрена государственная пошлина.