Техническая инвентаризация здания

Проведение технического учета и техинвентаризации имеет уникальные исторически сложившиеся особенности. Учет сооружений и зданий проводится уже на протяжении нескольких столетий. Впервые процедура его проведения была зафиксирована еще во времена княжения в Киевской Руси Василия Ярославовича. Он впервые в 1275 году провел инвентаризацию земли в своих владениях. Алгоритм проведения инвентаризации государственными служащими впервые был изложен в специальной инструкции 1555 года во времена правления Ивана Грозного.

В те времена проведение технической инвентаризации производилось примитивными способами. Так, чертежи зданий и сооружений выполнялись схематично, а условные обозначения давались в произвольной форме.

Техинвентаризацию и учет в полном понимании стали проводить со времени установления советской власти, так как именно тогда появилась острая необходимость в правильном описании зданий, их оценки и обложения налогами.

В мае 1927 года Советским правительством было утверждено постановление «Об инвентаризации недвижимости местными Советами». На основании этого документа было сформировано Бюро технической инвентаризации, в народе его принято называть БТИ. Оно отвечало за техническую инвентаризацию зданий и сооружений по единой для всех регионов страны методике.

В субъектах Российской Федерации были созданы службы, предприятия и БТИ, проводящие технический учет и инвентаризацию недвижимости по единой для всех организаций этого профиля методике. В 1995г. был создан ФСУ (Федеральный Союз Инвентаризаторов), членами которого стало несколько сот членов БТИ. В 1999г. этой организацией федерального значения были утверждены его полномочия и официальное название – ФГУП «Ростехинвентаризация», которое впоследствии переименовали во «ФГУП Ростехинвентаризация–Федеральное БТИ».

На сегодня в Санкт–Петербурге техинвентаризацию официально еще остались следующие организации.

1. Акционерное общество Ростехинвентаризация–Федеральное БТИ.
2. Областное Ленинградское унитарное госпредприятие по оцениванию и инвентаризации недвижимости (Леноблинвентаризация).
3. Городское управление по оцениванию недвижимости и инвентаризации (ГУИОН).

Также подобного рода услуги оказывают специалисты - кадастровые инженеры.

После того как набрали юридическую силу законы федерального уровня No221–ФЗ от 27.07.2007г. «О госкадастре недвижимости» и No218 – ФЗ от 13 июня 2015г. «О госрегистрации недвижимости», процесс перехода от государственного техучета к кадастровому учету на федеральном уровне был завершен окончательно. Вместо оформления техпаспорта государственного образца проводится кадастровый госучет строящегося объекта; помещений; капитального строения.

Конечным итогом проведения кадастрового госучета является Выписка из Государственного единого реестра недвижимости.

Необходимо знать, что выданный в период до 01.01.2013г. техпаспорт – это документ, служащий основанием для осуществления кадастрового госучета объектов капстроительства, строений различного предназначения, внутренних помещений. Это означает, что, основываясь на данном документе, можно готовить технический план каждого из перечисленных объектов.

После проведения кадастровых работ специалист составляет техплан на основании и в соответствии со стандартами его оформления, которые были утверждены Приказом правительства за номером 9953 от 18.12.2015г. (далее по тексту Требования). В большинстве случаев для его формирования требуется техинвентаризация объекта капитального строительства.

По ходу проведения техинвентаризации собираются сведения о местоположении объекта, его качественно-количественном составе, техническом состоянии на текущий момент, качестве благоустройства, принадлежности подлежащего учету недвижимого объекта, а также и то, как изменились эти факторы в течение его эксплуатации путем проведения регулярного обследования.

Обычно производится изучение таких технических характеристик, как площадь объекта в целом, площадь общей застройки, объем строительства, габариты сооружения, глубина залегания.

Различают несколько разновидностей техинвентаризации:

• первичная, проводимая на вновь возведенных объектах;
• плановая, проведение ее обязательно не реже одного раза в течение 5 лет, соответственно Положению об организации государственного технического учета и технической инвентаризации на объектах капстроительства с целью установления изменений, прошедших со времени первичной техинвентаризации с последующей их фиксацией в техническом паспорте;
• внеплановая, когда происходят изменения в технических или качественных параметрах в ходе перепланировки и переоборудования, сносе и разрушении, реконструкции и возведении, при изменении степени инженерного благоустройства.

В зависимости от того, какой тип инвентаризации предстоит, необходим определенный пакет документов. При первичной технической инвентаризации требуется наличие проектной документации. В остальных случаях обязательно должен предоставляться технический или кадастровый паспорт проверяемого недвижимого объекта.

На сегодня деятельность кадастрового инженера регламентируется действующим с 01.01.2021г. Приказом Росреестра за No П/0393 от 23.10.2020г. «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места».

Одномоментно с этим прекращено действие Приказа Минэкономразвития РФ от 01.03. 2016г. «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения».

Новым Приказом предусматриваются нововведения в процесс проведения технической инвентаризации недвижимого объекта и подготовки технического плана:

• устранены различия в ходе проведения подсчета площади по проекту и той, что определяет кадастровый инженер;
• введена оценка точности площади объектов капстроительства;
• производится уточнение формул для выведения СКП (средняя квадратическая погрешность);
• проведение необходимых измерений следует проводить по окончании строительных и отделочных работ;
• замеры проводить необходимо на высоте 0–110 см;
• для более точной оценки площади объекта капстроительства или отдельного помещения квадратной, треугольной, прямоугольной формы, а также в виде параллелограмма предусмотрены специальные формулы;
• произошли изменения в установлении площади мансарды жилого строения.

К примеру, необходима техническая инвентаризация недвижимого объекта при перепланировке или реконструкции нежилого здания. В такой ситуации необходимо проведение техинвентаризации изменений параметров всех помещений и пересчет техпараметров всего объекта в целом. Помимо этого, следует внести изменения в технический паспорт здания, поэтажный план строения и экспликацию. В этих целях кадастровый инженер проводит необходимые обмеры, делает абрисы поэтажных планов. После сбора необходимых сведений, готовят поэтажные планы, ведомости помещений и их площадей.

В результате проведения технической инвентаризации составляют ряд документов: основанные на проведении обмеров поэтажные планы; ведомость помещений и площадей их; техпаспорт недвижимого объекта; технический план.