КЕЙС: Технический план для регистрации в Росреестре долгосрочной аренды офиса в Бизнес-центре на улице Новгородской
у Невской Ратуши

Выбор бизнес-центра зависит от специфики вашего бизнеса, бюджета и требований к расположению. Если вашему бизнесу требуется престижное местоположение и высокий уровень комфорта, то стоит рассмотреть варианты из класса A. Для среднего бизнеса или стартапов, которым важнее экономить, но при этом иметь доступ к основным удобствам, подойдут бизнес-центры класса B. Наконец, если вы ищете самый бюджетный вариант и готовы пойти на компромисс по качеству, рассмотрите варианты из класса C.

Центральный район Санкт-Петербурга — это историческое и деловое сердце города. Здесь расположено множество бизнес-центров, которые предоставляют офисные площади различным компаниям. Давайте рассмотрим основные улицы, на которых располагаются эти бизнес-центры.

Основные улицы с бизнес-центрами

Невский проспект: Это главная артерия города, на которой расположено множество деловых центров, торговых комплексов и ресторанов. Многие крупные компании предпочитают иметь офис именно здесь из-за престижности и удобства локации.
Литейный проспект: Еще одна важная транспортная артерия, где расположены различные бизнес-центры и корпоративные офисы.
Большая Морская улица: Этот район привлекает бизнесменов своим историческим наследием и прекрасной архитектурой.
Малая Конюшенная улица: Здесь также находятся некоторые из самых престижных бизнес-центров города.
Гороховая улица: Улица с множеством административных зданий и бизнес-центров, которые предлагают офисные помещения для аренды.
Садовая улица: На этой улице также расположено множество бизнес-центров, в которых размещены офисы различных компаний.

При долгосрочной аренде компания гарантированно обеспечивает себе необходимое пространство для работы, исключая риск того, что помещение может быть передано другому арендатору.

Финансовая стабильность: Заключение договора аренды на длительный срок позволяет предприятию планировать свои финансовые расходы. Арендатор может быть уверен, что стоимость аренды не изменится в течение всего срока действия договора, что способствует лучшему бюджетированию.

Возможность кастомизации помещения: Арендуя офис на длительный срок, компания может адаптировать и модернизировать пространство в соответствии со своими потребностями, создавая оптимальные условия для своих сотрудников и бизнеса в целом.

Экономия на переездах: Частые переезды из одного офиса в другой не только затратны, но и требуют много времени и усилий. Долгосрочная аренда позволяет избежать этих неприятностей.

Более выгодные условия аренды: Владельцы офисных помещений часто предлагают более выгодные условия для тех арендаторов, которые готовы арендовать пространство на длительный срок.

Да, конечно, можно арендовать не весь бизнес-центр, а только его часть или отдельные офисные помещения. Большинство бизнес-центров предлагают различные варианты аренды, начиная от маленьких кабинетов и заканчивая большими офисными блоками. Эта возможность позволяет компаниям выбирать такое помещение, которое соответствует их текущим потребностям. Со временем, при росте бизнеса, компания может пересмотреть условия аренды и выбрать большее помещение в том же бизнес-центре.

Разные страны и организации имеют свои методики и стандарты подсчета площади. Подходы к подсчету площади офисных помещений по стандарту BOMA и по действующей методике в РФ имеют ряд отличий. Эти различия могут влиять на финальную стоимость аренды или продажи помещения, поэтому важно понимать и учитывать их при заключении сделок.

Стандарт BOMA
Общая площадь здания: Включает в себя все помещения здания, включая технические, служебные и общедоступные зоны.
Площадь арендуемого пространства: Это часть общей площади здания, которая фактически арендуется и используется арендаторами. Она может включать в себя часть общедоступных зон.
Подсчет: В подсчете учитывается площадь колонн, стен между арендуемыми помещениями и т. д.

Методика подсчета в РФ
Общая площадь: Подсчет включает в себя всю площадь помещения внутри наружных стен, вычитая площади колонн, внутренних несущих стен и других элементов.
Площадь арендуемого пространства: Включает в себя только ту площадь, которая может быть использована арендатором напрямую. Общие зоны, такие как холлы, коридоры и санузлы, обычно не учитываются.
Подсчет: Внутренние перегородки и колонны учитываются при расчете площади здания, но не учитываются при расчете арендуемого пространства.

Основные отличия
Что включено в площадь: В РФ обычно не учитывают общедоступные зоны при расчете арендуемого пространства, в то время как по стандарту BOMA они могут быть распределены между арендаторами.
Конструктивные элементы: Стандарт BOMA часто учитывает Конструктивные элементы, такие как колонны, при расчете арендуемого пространства, в то время как в РФ они обычно вычитаются из общей площади.

При заключении договора аренды офисного помещения в бизнес-центре и его последующей государственной регистрации необходимо предоставить ряд документов.

Если вы столкнулись с необходимостью постановки на кадастровый учет части объекта недвижимости в Санкт-Петербурге, то одним из ключевых документов для этой процедуры станет технический план. Ниже представлен список организаций и услуг, которые помогут вам сформировать этот важный документ.

Многие частные кадастровые инженеры предоставляют услуги по созданию технических планов. Они имеют соответствующую лицензию и опыт работы с различными объектами недвижимости.

В Санкт-Петербурге действует множество компаний, предоставляющих услуги в области кадастрового учета. Они могут помочь вам не только с формированием технического плана, но и с другими этапами регистрации недвижимости.

Опыт и репутация: При выборе исполнителя важно обратить внимание на его опыт , отзывы других клиентов и объекты с которыми работал кадастровый инженер.
Лицензия: Убедитесь, что у выбранного вами специалиста или компании есть соответствующая лицензия.
Цена: Сравните цены разных предложений, чтобы выбрать наиболее выгодный вариант.
Сроки: Уточните, за какой срок будет готов технический план.

Важным этапом при оформлении аренды офисного помещения является подготовка технического плана. Стоимость этой услуги может зависеть от ряда факторов.

Основные факторы, влияющие на стоимость
Площадь помещения: Чем больше площадь офиса, тем, как правило, выше будет цена технического плана.
Сложность объекта: Если объект имеет сложную планировку или нестандартные инженерные коммуникации, это может увеличить стоимость услуги.
Срочность заказа: Если технический план требуется в кратчайшие сроки, это может повлиять на конечную стоимость.
Репутация компании: Большие и известные компании могут устанавливать более высокие тарифы из-за своего опыта и качества предоставляемых услуг.

Цены на технический план для выделения объекта аренды в Санкт-Петербурге могут варьироваться:
Маленькие помещения (до 50 м^2): от 12 000 до 15 000 рублей.
Средние помещения (50-150 м^2): от 15 000 до 20 000 рублей.
Большие помещения (более 150 м^2): от 20 000 рублей и выше.

Согласно законодательству Российской Федерации, арендатор имеет право заказать технический план для регистрации договора аренды в Росреестре. Однако этот процесс обычно согласовывается с арендодателем, так как:

Собственник должен быть информирован: Это связано с тем, что арендатор вносит изменения или уточнения в техническую документацию объекта, принадлежащего арендодателю.

Необходимость предоставления документов: Арендодатель должен предоставить арендатору ряд документов, необходимых для подготовки технического плана.

Если обе стороны договорились о том, что арендатор будет заказывать технический план:

Выбор кадастрового инженера: Арендатор выбирает лицензированного кадастрового инженера или компанию, которая предоставляет соответствующие услуги.
Подготовка необходимых документов: Арендатор собирает все необходимые документы с помощью арендодателя.
Формирование технического плана: После этого кадастровый инженер проводит необходимые замеры и подготавливает технический план.
Регистрация договора в Росреестре: С готовым техническим планом арендатор обращается в Росреестр для регистрации договора аренды.

На основании действующего законодательства РФ, Росреестр требует предоставление технического плана при регистрации договора аренды части здания для того, чтобы четко определить границы и характеристики арендуемого объекта. Это обеспечивает юридическую четкость и защиту прав сторон договора.

Федеральный закон № 122-ФЗ: В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью осуществляется на основе документов, подтверждающих факты, составляющие основание возникновения, перехода, ограничения (обременения) и прекращения прав на недвижимое имущество.

Технический план необходим для определения местоположения, границ части объекта недвижимости на поэтажном плане, а также ее основных характеристик. При регистрации права аренды на часть здания, эта часть должна быть четко определена и отграничена от других частей здания.

Четкое определение границ: При аренде части здания крайне важно четко определить границы арендуемой части, чтобы избежать юридических споров в будущем. Технический план позволяет с этим справиться.

Исключение двойной регистрации: Предоставление технического плана помогает Росреестру исключить ситуацию, когда одна и та же часть здания будет зарегистрирована у разных арендаторов.

Технический план (техплан) – это документ, который содержит информацию о местоположении, границах и основных характеристиках объекта недвижимости. При подготовке техплана для части здания в него включается ряд определенных документов и сведений.

Основные элементы технического плана

На нем указывается основная информация о объекте, кадастровом инженере, который выполнил работы, и дате составления технического плана.

Содержит:

• Описание местоположения объекта недвижимости;
• Описание функционального назначения объекта;
• Технические характеристики объекта, включая материалы стен, крыши и другие особенности.

Включает:

• Схему местоположения объекта недвижимости на земельном участке;
• Схема геодезических построений;
• Чертеж контура объекта недвижимости;
• Планы этажей с обозначением границ объекта в пределах здания.

Этот документ подтверждает, что технический план составлен в соответствии с требованиями законодательства и на основе действительных данных.

Могут включать документы, подтверждающие право собственности или право пользования земельным участком, на котором расположен объект, а также другие документы как Выписки из ЕГРН или ЕГРЮЛ, Проектная документация, Декларация и пр.